⚠️ 전세사기 예방 필수 가이드
전월세 계약할 때
꼭 확인해야 할 것 총정리 2026
등기부등본 분석 · 계약서 특약 · 전입신고까지
법적으로 안전하게 계약하는 방법
2023년부터 이어진 전세사기 대란으로 수천 명이 보증금을 날렸습니다. 집주인이 바뀌거나, 근저당이 숨겨져 있거나, 가짜 임대인이 계약하는 등 수법도 점점 교묘해지고 있어요. 계약서 도장 한 번 잘못 찍으면 수천만 원이 한순간에 사라집니다.
이 글에서는 계약 전 → 계약 당일 → 계약 후 3단계로 나눠서, 실제 서류에 어디를 어떻게 봐야 하는지 코멘트와 함께 정리했습니다.
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이것만 기억하세요
등기부등본은 계약 당일 직접 발급 → 임대인 신분증과 대조 → 특약사항 삽입 → 이사 당일 전입신고+확정일자. 이 4가지가 핵심입니다.
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계약 전 — 등기부등본 직접 뽑아라
계약 하루 전 ~ 당일 아침집주인이 보여주는 등기부등본은 믿지 마세요. 반드시 본인이 직접 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급해야 합니다. 수수료는 700원. 계약 당일 아침에 뽑는 것이 원칙입니다.
[ 등 기 사 항 전 부 증 명 서 ]
(말소사항 포함) — 집합건물 / 발급일시: 2026.06.28
【 갑 구 】 소유권에 관한 사항
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 등기원인 | 권리자 및 기타사항 |
| 1 | 소유권이전 | 2019.03.12 | 매매 | 소유자: 홍 ○ 동 790112-******* |
| 2 | 가압류 | 2024.11.05 | 금전 채권 | 채권자: ○○캐피탈 / 채권액 3,500만원 |
| (1) | 가처분(말소) | 2022.05.11 | 2023.02.07 해제로 말소 | |
【 을 구 】 소유권 이외의 권리에 관한 사항
| 순위번호 | 등기목적 | 접수 | 등기원인 | 권리자 및 기타사항 |
| 1 | 근저당권설정 | 2019.03.15 | 설정계약 | 채권최고액: 1억 8,000만원 채무자: 홍○동 / 근저당권자: ○○은행 |
⚠️ 갑구 주의
가압류 = 절대 계약 금지!가압류가 있다는 건 집주인이 빚을 못 갚고 있다는 신호입니다. 경매로 넘어가면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있어요. 즉시 계약을 중단하세요.
⚠️ 을구 주의
근저당 채권최고액 + 내 보증금 ≤ 집 시세의 70%위 예시: 근저당 1억8천 + 보증금 5천 = 2억3천. 집 시세가 3억3천 이상이어야 안전합니다. 이 계산식을 반드시 해보세요. 이 기준을 넘으면 깡통전세입니다.
✅ 말소된 항목
취소선 처리된 항목은 이미 해제된 권리입니다. 해가 없지만, 말소 전에 다시 생기는 경우가 있으니 계약 당일 재발급 필수!
📐 깡통전세 계산법 (반드시 해보세요)
· 선순위 채권 = 근저당 채권최고액 + 먼저 사는 세입자 보증금
· 집 시세는 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr) 또는 KB시세 참고
· 70%를 넘으면 계약하지 마세요.
(선순위 채권 합계 + 내 보증금) ÷ 집 시세 ≤ 0.7 (70%)
· 선순위 채권 = 근저당 채권최고액 + 먼저 사는 세입자 보증금
· 집 시세는 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr) 또는 KB시세 참고
· 70%를 넘으면 계약하지 마세요.
💡 건축물대장도 함께 확인
정부24(gov.kr)에서 무료 발급 가능. 건물 용도가 ‘주거용’인지 확인하세요. 근린생활시설(상가)을 주거용으로 꾸며 전세 놓는 사기가 많습니다. 주거용이 아니면 전입신고 자체가 안 되거나 대항력이 생기지 않아요.
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계약 당일 — 임대인이 진짜 집주인인지 확인
계약 당일등기부등본 소유자 이름과 계약 상대방이 100% 일치해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 반드시 아래를 체크하세요.
[ 임 대 인 신 원 확 인 체 크 ]
| 등기부 소유자 | 홍○동 (790112-*******) |
| 계약 당사자 | 홍○동 — 신분증 확인 必 |
| 대리인 계약 시 | ① 위임장 (인감도장 날인) ② 임대인 인감증명서 (3개월 이내 발급) ③ 대리인 신분증 |
| 계좌번호 확인 | 보증금 송금 계좌 = 임대인 본인 명의 계좌인지 확인! |
🚨 신분증 위조 주의
신분증 진위는 정부24 앱 ‘신분증 진위확인’ 기능으로 즉시 조회 가능합니다. 30초면 됩니다. 꼭 하세요.⚠️ 대리인 계약
배우자나 가족이라도 대리인이면 반드시 위임장 + 인감증명서를 받아야 합니다. “사정이 있어서…”라는 말에 절대 넘어가지 마세요. 이게 가장 흔한 사기 패턴입니다.⚠️ 보증금 계좌
중개인 계좌, 법인 계좌, 가족 명의 계좌로 보내라고 하면 즉시 중단. 반드시 등기부 소유자 본인 명의 계좌로만 송금해야 합니다.3
계약서 특약사항 — 반드시 넣어야 할 문구
계약서 작성 시표준 계약서만으로는 세입자 보호가 부족합니다. 아래 특약사항을 빠짐없이 계약서에 추가하세요. 나중에 분쟁이 생길 때 이 특약이 법적 근거가 됩니다.
[ 주 택 임 대 차 계 약 서 ]
| 소재지 | 서울시 ○○구 ○○동 000-00 ○○아파트 000동 000호 |
| 임대보증금 | 금 오천만원정 (₩50,000,000) |
| 월 차임 | 금 사십만원정 (₩400,000) |
| 임대기간 | 2026.07.01 ~ 2028.06.30 (24개월) |
【 특 약 사 항 】
1. 임대인은 본 계약 체결 이후 계약 종료일까지 추가 근저당 설정 및 담보 제공을 하지 않는다.
2. 임대인은 임차인의 전세권 설정 등기에 적극 협조한다.
3. 임대인은 임차인의 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI 전세보증보험 가입에 협조한다.
4. 계약 기간 중 임대인의 사정으로 매매·경매 등이 진행될 경우, 임차인은 보증금 전액을 즉시 반환받을 권리를 가진다.
5. 잔금 지급 전까지 등기부등본상 권리관계 변동이 없음을 임대인이 확인하며, 변동 시 계약은 무효로 한다.
6. 본 계약 해지 시 임대인은 해지일로부터 30일 이내 보증금 전액을 반환한다.
✅ 특약 1번
추가 근저당 금지는 필수! 계약 후 집주인이 대출을 더 받으면 내 보증금 순위가 밀립니다. 이 조항이 없으면 막을 방법이 없습니다.✅ 특약 2번
전세권 설정 등기는 나를 법적으로 가장 강력하게 보호하는 수단입니다. 집주인이 거부하면 위험 신호로 봐야 해요.✅ 특약 3번
HUG 전세보증보험은 최후의 보루입니다. 집주인이 협조 거부를 하면 계약하지 않는 게 낫습니다.⚠️ 특약 5번
잔금 당일 아침 등기부등본을 다시 한 번 발급해서 확인하세요. 잔금 치르는 사이에 근저당이 새로 설정되는 사례가 실제로 있었습니다.🚨
집주인이 특약 추가를 거부한다면?
“그런 거 왜 넣어요, 저 믿으세요” — 이 말이 가장 위험한 신호입니다. 특약 거부 = 계약 중단을 강력히 권고합니다. 법적으로 집주인은 세입자의 특약 요청을 수용할 의무가 없지만, 협조하지 않을 이유도 없습니다.
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이사 당일 — 전입신고 + 확정일자 (하루도 미루지 마세요)
이사 당일 必아무리 특약을 잘 넣어도 전입신고와 확정일자를 안 하면 의미가 없습니다. 이사 당일 바로 해야 합니다.
[ 이 사 당 일 필 수 조 치 ]
| ① 전입신고 |
방법: 주민센터 방문 or 정부24 온라인 효력 발생: 신고 다음 날 0시부터 대항력 발생 → 이날부터 집이 경매에 넘어가도 세입자 우선권 보호 |
| ② 확정일자 |
방법: 주민센터 or 법원 등기소 or 인터넷등기소 비용: 600원 → 보증금에 대한 우선변제권 확보 (경매 시 먼저 받을 권리) |
| ③ 임대차 신고 |
의무 대상: 보증금 6,000만원 초과 or 월세 30만원 초과 기한: 계약 체결 후 30일 이내 방법: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) → 미신고 시 과태료 최대 100만원 |
| ④ 전세보증보험 |
가입처: HUG(주택도시보증공사) / SGI 서울보증 조건: 전입신고 + 확정일자 완료 후 가입 → 집주인이 보증금 안 돌려줄 때 HUG가 대신 지급해줌 |
🚨 타이밍이 핵심
전입신고를 하루라도 미루면 그 사이에 집주인이 대출을 더 받을 수 있습니다. 이사 박스 풀기 전에 전입신고부터 하세요.⚠️ 확정일자 ≠ 전입신고
둘은 별개입니다. 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 우선변제권이 없어요. 둘 다 같은 날 반드시 함께 해야 합니다.✅ HUG 전세보증보험
보험료는 보증금의 약 0.1~0.4% 수준. 5천만원 보증금 기준 연 5만~20만원. 절대 아깝지 않습니다. 전세사기 피해를 완전히 막아줍니다.📋 전월세 계약 최종 체크리스트
- [계약 전] 등기부등본 본인 직접 발급 (계약 당일 아침)
- [계약 전] 갑구에 가압류·가처분 없는지 확인
- [계약 전] 을구 근저당 채권최고액 확인 + 깡통전세 계산
- [계약 전] 건축물대장에서 용도 ‘주거용’ 확인
- [계약 당일] 임대인 신분증 + 등기부 소유자 대조
- [계약 당일] 정부24 앱으로 신분증 진위 확인
- [계약 당일] 보증금 계좌 = 임대인 본인 명의 계좌 확인
- [계약 당일] 특약사항 6가지 계약서 삽입
- [잔금 당일] 등기부등본 재발급 — 권리변동 없는지 재확인
- [이사 당일] 전입신고 (정부24 or 주민센터)
- [이사 당일] 확정일자 (주민센터 or 인터넷등기소, 600원)
- [30일 이내] 임대차 계약 신고 (보증금 6천만원 초과 시)
- [이사 후] HUG 또는 SGI 전세보증보험 가입
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알아두면 든든한 세입자 법적 권리
주택임대차보호법📜 주택임대차보호법 핵심 정리
① 최단 임대기간 2년 보장 — 집주인이 1년 계약을 강요해도 세입자는 2년을 요구할 수 있습니다.
② 계약갱신청구권 (1회) — 2년 계약 만료 시 세입자는 1회에 한해 2년 연장을 청구할 수 있습니다. (총 4년 거주 보장)
③ 전월세 인상 상한 5% — 계약갱신 시 임대인은 보증금 또는 월세를 5% 이상 올릴 수 없습니다.
④ 대항력 — 전입신고 다음 날 0시부터 발생. 집이 팔려도 새 집주인에게 계약 주장 가능.
⑤ 우선변제권 — 전입신고 + 확정일자 이후 집이 경매로 넘어갈 때, 등록 순서에 따라 보증금을 우선 받을 권리.
⑥ 최우선변제권 (소액임차인) — 소액 세입자는 다른 채권자보다 최우선으로 일정액 변제 가능 (2026년 기준 서울 5,500만원 이하 보증금 → 최대 1,650만원 최우선 변제).
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계약갱신청구권 주의사항
집주인이 “실거주 목적”이라며 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 집주인은 실제로 2년간 거주해야 하며, 거짓으로 거절하고 제3자에게 임대했다면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
💡 전세사기 피해 시 신고·지원 기관
· 전세사기 피해자 지원센터: 1600-0119
· 법률홈닥터 (무료 법률상담): 주민센터 신청
· 주택도시보증공사 HUG: 1566-9009
· 대한법률구조공단: 132 (저소득층 무료 소송 지원)
· 법률홈닥터 (무료 법률상담): 주민센터 신청
· 주택도시보증공사 HUG: 1566-9009
· 대한법률구조공단: 132 (저소득층 무료 소송 지원)
🏠 전월세 계약, 이것만 지키면 됩니다
- 계약 당일 아침, 등기부등본 본인 직접 발급
- 근저당 + 보증금 합산이 시세의 70% 이하인지 계산
- 신분증 진위 확인 + 소유자 본인과 직접 계약
- 특약사항 6가지 계약서에 삽입
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 (하루도 미루지 말 것!)
- HUG 전세보증보험 가입으로 마지막 안전장치 확보
전세사기는 “설마 나는 아니겠지”에서 시작됩니다.
번거롭더라도 꼭 한 단계씩 확인하세요.
참고한 자료
본 글은 투자 참고용 정보이며 특정 종목·상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 수치와 제도는 작성 시점 기준이며 이후 달라질 수 있습니다. 투자 판단과 그에 따른 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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